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能源“巨无霸”启航
你老家有几套房子先想想，自己老家还有没有房子？如果有，这趟回家记得抓紧卖了，落袋为安。、这周是最后一个工作周了，马上很多朋友就要从五湖四海回各自老家了。前阵子和老妈电话，她说四年前最正确的一件事就是把老家的房子卖了，没有一丝留恋。现在老家的房子价格已经跌得不成样子了。不知道各位在老家还有没有多余的房子？我一直觉得，每个人在老家的房子留一套给爸妈自住的就可以了，其他的所有房子，不论多少钱，现在都应该立刻抛掉。虽然都是一些主观判断，但是一些趋势发展已经越来越明显了。如果你也这么感觉，刚好老家的房子特别多，那么这趟过年回家记得找中介赶紧挂牌。01对于很多县城的人口结构，其实存在几个特性：第一，人口总量少；第二，人口结构稳定，细分年龄层基数比较薄，也没有太多新增；第三，年轻人的外流；第四，老龄化的趋势也开始明显了。这四点的共性已经是共识。但是对于房地产而言，就会导致几个情况：首先，整个需求结构也会比较单一，刚需不足也会导致改善的上限不足。我们都知道，需求是需要流动的，这也是为什么金字塔结构的需求比较稳定的原因，这是支撑房价最稳定的人口结构。再加上整体总量较少，就导致市场非常容易波动。除此之外，还有一个变量就是租赁市场的极度不活跃。因为没有庞大的产业引擎，所以也不存在系统性的产业人口导入。所以很多的县城其实没有租赁市场的，或者说有租赁市场但是整体的价值是非常低的。这也间接导致了富裕一族放弃了多套房产的持有计划。所以单位家庭的人均房产保有量也不高。这也是确实在很多县城的房产就是击鼓传花，越往后需求越少，那么你的房子的接盘人也就越少。到后面其实就是价格的游戏。县城的房价没什么大奥秘，不用什么政策也不用什么判断，一切都在供求关系里。当然，破坏房价的还存在另一个因素，就是产物同质化的严重。大部分县城的居住产物分两类：有围墙的社区和没围墙的社区。对于县城土著而言，不存在没有房子住的情况。但是对于他们的置换，本质上存在的可供选择项实在太少。所以很多有钱人不是不想换房，而是没有看到中意的房子想要换房。这也是为什么我们经常听到很多地方的省会有虹吸效应，本质上就是他们在提供一个强势城市里最好的房子。这给县城土著的诱惑要远远大于在老家换一套更好的房子。另外，过去几年你会发现，很多家庭因为拆迁因为棚改，被集中性地分到好多套房子。当时都以一个较高估价被分流到很多家庭内部，这些在当时被称为城市的品质住宅，如今也在经历同质化周期。这个因素也在冲击着脆弱的市场。02当然，更重要的是，改善不仅仅是针对产物。县城的地段升级放缓，也在延误不少的地段改善的用户。县城的城镇化其实已经结束了。2019 年前后应该是很多县城最后一轮扩张，不少地方完成了区域的扩大。我们经常看到吾悦广场、万达之类的商超在县城的近郊落点，然后城市行政机构的搬迁，其实这就是那一轮明显的城镇化运动。按照一个城市的发展，下一轮的发展应该是城市更新以及旧城升级，也就是很多人眼里的拆迁。说实话，不少地方其实也是这么变化的。但是根据我的肉眼观察，通过核心区域的拆迁带来城市升级，这个目的并没有明显变化。我老家是浙江的一个小县城，三年前老家最核心的一个区域，之前一个老菜场拆迁了，随后规划了一条步行街，做餐饮做娱乐，包括什么星巴克、霸王茶姬都进去了。说实话刚开业的时候还挺热闹的，大家感觉挺新鲜去逛逛。前阵子我再去，发现整个步行街已经萧条得不行，空置率超过 50% 以上。大家还是比较习惯以前的那种生活模式。一些常规思维里一线城市的郊区运作模版，转移到县城的核心区域，本质上并不适用。这背后说明了一个事实：对于县城而言，如果说城镇化通过行政区域的搬迁以及集中性商业的择址而完成，那么对于旧城升级，本质上很难通过规划发生显著变化。主要的逻辑就在于，县城的居住密度并不够。县城的下一轮发展很多是长出来的，而不是规划创造出来的。也因为这一轮的城市发展的动力不足，导致下一轮和房地产最重要的因素并不如预期中的发生。很多人说房地产从刚需进入到改善，这个改善不仅仅是产物社区的改善，也有对于地段变化的改善。当地段变化不够明显，城市升级现象不够突出，那么改善需求也不太容易激活。换句话来说，房地产的转型在县城也不太会出现，那对于价格上涨的因素，少了最重要的一个支撑。03最后一个元素：县城不存在暴富一族。为什么一线的房价比较坚挺？一个很重要的一点就是一线城市能够吸引到全国的有钱人，特别是新贵们。如果突然因为时代红利或者产业崛起的暴富一族，第一选择就是在热点城市买房。但是县城有着反过来的宿命，就是一旦崛起了一些有钱人，那么他们的选择就是离开县城。这很残忍，但这也是现实。这也就决定了大部分县城有着差不多的供求逻辑：在需求侧，整体根基的薄弱，以及不同阶段的购买力都不够强劲，每一段都存在一定程度的分流；另外在供给侧，同质化以及过量化，本质上也成为了没办法逾越的鸿沟，同时也伴随着产业能级的不够，没办法驱动土地升级带来供给侧改革，所以在当下也很难去创造点状热点个案。所以，几乎所有的县城未来只有一种出路：义乌化。好的县城都是长出来的，而不是规划出来的。这是无数个小县城当下必须要走的一条路——找到一个适合自己的模式，发展成一个特色小镇、特色县城，然后以此构建产业，从而在消费、人口、产业各个维度打破以前的基本盘，房地产市场才有可能被盘活。哪怕是类似之前淄博也好、榕江也好，这样哪怕是网红流量也要抓住，本质上虽然听上去像是追热点，但也是很多县城打破宿命的唯一道路。义乌之所以房价稳定，不是因为绿城去做了开发，而是因为这个地方是义乌，所以房价稳定。04那回到一个扎心的问题：那么对于普通县城，什么样的房子是比较保值的？其实是有的，只不过样本是非常非常少的，大概有几个方向。第一，叫城市绝对中心的纯别墅区。样本量少你就会发现，定义的类目都是非常细小的垂直赛道。强势地段加上低密度物业，这两个资源的叠加的社区在很多县城还是相对保值。不过要注意，一定要纯别墅。挺邪门的，我老家挺多混合社区，那些别墅就不行，最后都弄得像农民房，价格最后也上不去，有的也改成会所、做夜总会了。第二，县城最贵的那一个社区。为什么这句话听上去像是一句废话？就是真的，一个县城真的会有一个社区会很贵，但是就一个。哪怕边上隔壁差不多的小区也卖不到价格。我家老家小区就是这么一个特点：最好的地段，然后是 2019 年的次新房龄，物业是绿城的，整个社区会所、绿化都管理得还不错，也是大户型设计。这个小区的价格就会很突兀。本质上就是一个圈层效应，吸纳了这个县城最后仅有的一些老钱。因为老钱的数量不多，所以只能支撑这唯一的一个社区的房价。隔壁的小区，哪怕我觉得品质也没差这么多，但是单价就有接近 40% 的落差。这种画面或许也只有在县城才会出现了。2015 年到 2020 年，这是很多县城最大一轮也是最后一轮的房地产发展。在众多的社区开发过程中，或许也就只有一两个硕果仅存的社区能够做到价格相对坚挺了。所以对于县城的房价建议，其实最后大概浓缩成一句话：如果自身不在老家生活，那么县城就留一套给爸妈居住的房子就可以了，剩下的不论现在多少钱，都可以抛掉了。
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